限异地炒房击中海南要害：投资客抛盘 成交骤减-财经

2010/4/22 13:32:00  1150阅

　　国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨的政策出台后，高位回调的海南楼市再次面临重压。房价下行预期开始让三亚、海口部分炒房客恐慌性抛售手中房源，但接盘者却寥寥无几。业内人士认为，供需变化将带来海南部分城市房价的继续下跌。
　　海南省住房和城乡建设厅改革发展处处长史贵友昨天在接受《第一财经日报》采访时称：“未来海南房地产市场将平稳发展，不会出现大起大落。”但对于经济增长过度依赖房地产业的海南来说，楼市走向的不确定性也为其建设国际旅游岛平添变数。
　　投资客抛盘
　　楼市新政产生的市场预期压力，开始让三亚、海口的部分炒房客恐慌性抛售手中房源，且所挂出的房源价格出现降价趋势。但购房者并不敢轻易接盘，导致海南部分城市的楼市成交量出现明显萎缩。
　　昨天，本报记者电话询问三亚和海口的多家地产中介获悉，近几日委托中介对外挂牌销售的二手房明显增加四成左右，个别炒房客甚至集中抛售。一些“低价出售”、“有大量低价房”的销售广告也纷纷出场。当地媒体甚至称，在海南尤其是三亚、海口的二手房抛售暗潮涌动。
　　上述接受采访的多位业内人士均向本报表示，楼市新政对二手房影响最大，海南部分城市确实出现二手房抛盘情况，接下来有望出现一波二手房降价行情。
　　据地产海南网的统计报告，目前市场上猛增的房源主要来自1月份之前进场的投资客，由于此前获利颇丰的投机客选择抛售以求落袋为安，1月份高价进场的投资者，因担心楼价下跌，也加入抛售队伍。
　　但购房者更多的是保持观望。在国务院出台房地产调控政策后的4月17日，海口全市商品房共计成交179套，18日全市商品房成交量为140套。而此前的14日则成交了280套。楼市成交量下降幅度十分明显。
　　华泰联合证券分析师鱼晋华所做的调研报告也认为，海南楼市的非理性投资信心能维持持续上行的时间难以把握，同时，由于海口市场的二手房交易市场仍然不完善，市场风险无法由严谨的交易体制和规范来避免，一旦出现投资者信心的波动，二手房交易市场的无序和低效有可能会加速市场信心的崩溃，形成对房产价格的极大压力。
　　而海南房价在短期内上涨过高过快，一度引发泡沫之忧。第一季度，海口、三亚一手房价格同比涨幅连续3个月在全国70个大中城市分别位列第一、第二位。3月份，三亚和海口的二手房分别以50.4%和40.4%的涨幅领跑全国。海南楼市在热潮退却之后进入持续成交低迷期，高位回调态势已毫无悬念。
　　切中要害
　　新政限制异地游资炒房，可谓直接切中海南楼市要害。
　　深圳市经典阳光置业发展有限公司海口分公司总经理蔡志喆认为，政策要求“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”对海南楼市影响最大。其深层次原因在于，海南楼市过度依赖岛外需求。据鱼晋华不久前对海南房地产市场进行的一份调研报告，基本每个楼盘的岛外客户成交量都占到80%以上，且基本上入住率都低于30%。
　　比较特殊的是，海南楼市以投资性购房居多，购房按揭比例相对较低。蔡志喆向本报表示，海南购房者一次性付款比例约占60%，只有40%的人选择按揭贷款。海南地产资深人士曹雨说，三亚、海口部分楼盘都不接受按揭购房。
　　低按揭率被视为海口楼市抵御调控风险的重要因素。但海南旅控会展公司策划经理李东绪认为，国务院提出二套房首付不得低于50%，以及商业银行可根据风险状况暂停发放购买第三套及以上住房贷款等措施，对投资客炒房仍有一定抑制作用。
　　史贵友说，目前海南房地产市场运行已回归理性，海南将会按照国务院的相关政策进行房地产市场调控，但他并没有透露将采取哪些调控措施。此次国务院调控政策还提出，地方政府可根据实际情况采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
　　延伸阅读：新政首日一炒客狂抛680套房清空存货 携上亿利润出逃
　　一次性抛售百套房源，相对于普通购房者来说是天文数字，不过在投资炒房堪称疯狂的深圳，这一纪录不但不足为奇，而且很快被刷新——深圳大学国际金融研究所所长国世平透露：“一个很有实力的投资客，最近将手中的680套房全部清空。”
　　业内人士分析认为：“按照炒房客的规律来看，如此巨量的炒房客一般应该是在半年甚至一年前进入市场。照此计算，哪怕全部房子仅仅按100万/套计算，600多套也价值六七亿，光首付都要一两亿。而从一年前到现在，楼市涨幅惊人，刨除持有期间的月供、税收等成本，该炒房客最少也还有上亿元的利润！”
　　本报上周曾报道 “深圳有人一次性抛盘百套”，许多炒房客赶在新政之前将手中的房子清空获利，但短短几天时间，这个“纪录”已被迅速刷新。深圳大学国际金融研究所所长国世平透露：“一个很有实力的投资客，最近将手中的680套盘全部清空。”